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Bauen & Planen

Quelle: © Rainer Sturm / PIXELIO www.pixelio.de 
 

Informationen zur Baulast

Allgemeine Hinweise

Was ist eine Baulast?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die von ihrer Wirkung her Ähnlichkeit mit einer Grunddienstbarkeit hat. Wer eine Baulast übernimmt, verpflichtet sich zu Gunsten eines anderen zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen.

Ein häufiger Anwendungsfall sind die sog. Grenzabstandsbaulasten. Soll auf einem Grundstück z.B. ein Haus errichtet werden, kann aber wegen des Grundstückszuschnitts der gesetzlich vorgeschriebene Grenzabstand nicht eingehalten werden, dann besteht die Möglichkeit, einen Teil des Nachbargrundstücks gewissermaßen "gedanklich" mit einzubeziehen.

Die Flurstücksgrenzen bleiben unangetastet; die Baulast hat lediglich zur Folge, dass ein Teil des Nachbargrundstückes ab sofort für den Grenzabstand dem Baugrundstück zugeschlagen wird. Das hat dann entsprechende Auswirkungen, wenn später auf dem Nachbargrundstück ebenfalls etwas gebaut werden soll. Für den Abstand ist dann nämlich nicht mehr die Flurstücksgrenze, sondern die Baulastfläche maßgeblich.

Man sollte sich daher als Eigentümer des belasteten Grundstücks gründlich überlegen, ob man eine Baulast übernehmen möchte - eine Verpflichtung gibt es dazu nicht.

Wo werden Baulasten eingetragen?
Für die Baulasten wird beim Landkreis Cuxhaven im Amt Bauaufsicht und Regionalplanung zentral ein Baulastenverzeichnis geführt. Der Eigentümer eines Grundstückes, aber auch jeder Dritte, der ein berechtigtes Interesse daran hat, kann Auskunft darüber verlangen, ob und ggf. welche Baulast auf einem Grundstück ruht. Wenn Sie ein Grundstück kaufen, wird beispielsweise der Notar bei der Vorbereitung des Vertrages Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen.

Wozu eine Baulast? Kann ich nicht auch eine Grunddienstbarkeit übernehmen?
Die Baulast wird i.d.R. dafür benötigt, um im Baugenehmigungsverfahren bestimmte Aspekte dauerhaft abzusichern, die Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung sind. Das Baulastenverzeichnis hat sich daher bewährt, weil zeit- und kostenaufwändige Einträge und Löschungen im Grundbuch unterbleiben können und im Baulastenverzeichnis nur das eingetragen wird, was im Genehmigungsverfahren tatsächlich benötigt wird.

Kann man eine Baulast später wieder löschen?
Grundsätzlich bleibt eine Baulast solange im Baulastenverzeichnis stehen, bis sich ihr Zweck erfüllt hat oder sie tatsächlich nicht mehr benötigt wird. Die Bauaufsichtsbehörde kann auf die Baulast verzichten, wenn kein öffentliches und privates Interesse an der Baulast mehr besteht. Sie hat unter dieser Voraussetzung auf Antrag eines Beteiligten auf die Baulast zu verzichten. Vor dem Verzicht sind die Eigentümer der begünstigten Grundstücke zu hören. Von der Eintragung, aber auch von der Löschung einer Baulast sind die Eigentümer des belasteten Grundstücks und der begünstigten Grundstücke zu benachrichtigen.

Ob eine Löschung der Baulast überhaupt und ggf. zu welchem Zeitpunkt in Betracht kommt, kann man nicht einheitlich sagen. Manche Baulasten erledigen sich mit der Zeit, manche nie. Sollten Sie hierzu weitere Informationen wünschen, stehen Ihnen die unten genannten Mitarbeiterinnen und Mitabeiter gerne zur Verfügung.

Wann wird eine Baulast wirksam?
Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und betreffen auch die Rechtsnachfolger.

Beachten Sie:
Das Rechtsverhältnis zwischen dem Baulastverpflichteten und dem Begünstigten richtet sich nur nach Privatrecht. Die Baulast entfaltet insoweit keinerlei Bindungswirkung. Daher empfiehlt es sich vielfach, zusätzlich eine vertragliche Regelung zu treffen und diese über die Eintragung einer Grunddienstbarkeit in das Grundbuch abzusichern.

Öffnungszeiten

Benötigte Unterlagen

Die Baulasterklärung bedarf der Schriftform. Außerdem ist ein Eigentümernachweis (z.B. Grundbuchauszug, Kaufvertrag), ein Lageplan (1:500), aus dem die beantragte Baulast hervorgeht und gegebenenfalls eine Unterschriftsbevollmächtigung vorzulegen.

Wir stellen Ihnen hier

zur Verfügung.

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Anfallende Gebühren

Baulasteintragungen und -löschungen sind kostenpflichtig. Der derzeitige Gebührenrahmen liegt zwischen 60,00 und 1.620,00 EUR je nach Fläche, auf die sich die Baulast bezieht.

Für Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis sowie für schriftliche Negativauskünfte sind Gebühren i.H.v. 20,- Euro zu erheben.

Unterschriftspflicht

Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder in einer Vermessungsstelle nach § 1 des Nds. Vermessungs- und Katastergesetzes beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt wird.
Die öffentliche Beglaubigung kann von einem Notar oder der zuständigen Gemeinde vorgenommen werden. Eine Vermessungsstelle im Sinne des § 1 des Nds. Vermessungs- und Katastergesetzes sind die Katasterämter des Landes bzw. die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure.

Rechtliche Grundlagen

§ 81 Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Beispielhafter Überblick über die Baulastarten: § 2 Abs. 12 NBauO (Baulast zur Sicherung der Zusammengehörigkeit mehrerer Baugrundstücke als ein Baugrundstück, die sog. Vereinigungsbaulast), § 4 Abs. 2 NBauO (Baulast zur Sicherung der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfläche), § 5 Abs. 5 NBauO (Baulast zur Sicherung einer entsprechenden Grenzbebauung auf dem Nachbargrundstück), § 6 Abs. 2 NBauO (Baulast zur Sicherung der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbargrundstück), § 47 Abs. 4 NBauO (Baulast zur Sicherung der Benutzung eines Grundstücksteils als Einstellplatz), § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB (Baulast zur Schonung des Außenbereiches vor Ersatzbauten für aufgegebene Wirtschaftsgebäude), § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Altenteiler- bzw. Betriebsleiterhaus bei den landwirtschaftlichen Betrieben).

Ihre Ansprechpartnerinnen für Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis (gesamtes Kreisgebiet)

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Ihre Ansprechpartner für inhaltliche Fragen zur Formulierung oder Änderung von Baulasten

Stadt Geestland (Bereich Langen), Gemeinde Schiffdorf, Gemeinde Loxstedt und Gemeinde Wurster Nordseeküste (Bereich ehemalige Samtgemeinde Land Wursten)

Anna Jaszczuk
Bau- und immissionsschutzrechtliche Genehmigungsverfahren, Bauüberwachung

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Samtgemeinde Land Hadeln, Samtgemeinde Am Dobrock, Samtgemeinde Hemmoor

 

Karin Reisner
Bau- und immissionsschutzrechtliche Genehmigungsverfahren, Bauüberwachung

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04721 66-2452

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04721 66-270456

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Gemeinde Wurster Nordseeküste (Bereich ehemalige Gemeinde Nordholz), Stadt Geestland (Bereich ehemalige Samtgemeine Bederkesa), Samtgemeinde Börde Lamstedt, Samtgemeinde Beverstedt und Gemeinde Hagen i.Br.

Timo Gärtner
Bau- und immissionsschutzrechtliche Genehmigungsverfahren, Bauüberwachung

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04721 66-2504

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Ihr Ansprechpartner für Fragen zur Löschung von Baulasten

Torsten Köhne
Bauverwaltung, Wohnungswesen, Baudenkmalpflege und Brandschutz
Fachgebietsleiter

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04721 66-2472

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